Kentsel Dönüşümün Boyutları: Yasal Altyapı

Gayrimenkul Türkiye Dergisi için 2016 yılında hazırladığım “Kentsel Dönüşüm Boyutları” yazı dizisinin ilki olan Yasal Altyapı hakkındaki makaleyi aşağıda okuyabilirsiniz.

2015 yılını sonlandırırken Türkiye gayrimenkul sektörünün gündemindeki en önemli konularda birinin kentsel  dönüşüm olduğunu görüyoruz. Ülkemizdeki 6,7 milyon konutun yenilenme hedefi ile kentsel dönüşümün gelecek 10 yılda da ülke gündemimizin ana maddelerinden biri olmaya devam edeceğini göstermekte. Dolayısıyla 2016 yılında da gayrimenkul sektörünün faaliyetlerinde kentsel dönüşüm önemli bir yer tutacaktır. Bu noktadan hareketle,  2016 yılı süresince her sayıda kentsel dönüşümü farklı boyutlarıyla ele alacağımız bir yazı dizisi oluşturduk. Bu sayıda, kentsel dönüşüm hamlesinin çıkış noktası ve bu çerçevede ortaya konan yasal altyapı yazı dizimizin ilk konusudur. İlerleyen sayılardan ise planlama ve plan etiği, sürdürülebilirlik, yatırım ve finansman gibi farklı boyutları ele alıyor olacağız.

Tarihsel sürece baktığımızda, Türkiye’de özellikle 1950’li yıllardan itibaren gerçekleşen nüfus artışı, kırdan kente göç ve buna bağlı artan şehirleşme oranı ile birlikte kent alanlarında düzensiz ve çarpık yapılaşma ile gecekondu alanları meydana gelmiştir. Bu durum depreme dayanıksız yapılaşma ile birlikte beraberinde düzensiz ve plansız altyapı ve ulaşım gelişimlerini getirmiştir.

Türkiye’de kentsel dönüşüm ilk olarak kaçak yapılaşmanın tasviyesi amacıyla gündeme gelmiş ve takip eden süreçte olumsuzlukların giderilmesi adına başta imar affı ve gecekondu konulu olmak üzere pek çok yasal ve mevzuatsal önlem alınmaya çalışılmışsa da kalıcı bir çözüme ulaşılamamıştır. Yakın zamanda ise kentsel dönüşüm ülkemizde yıpranan kültür varlıkları ve tarihi yapıların yenilenmesi ile düzensiz yapılaşma ve kentleşmenin bertaraf edilmesi ve bina stokunun güvenli hale getirilmesi amaçları ile ele alınmıştır (Tekeli, 2012; Ataöv ve Osman, 2007; Öngören ve Çolak, 2013).

Son olarak 2011 yılındaki Van depremi göstermiştir ki, bu tarihe kadar alınan önlemler her iki yılda bir büyük deprem yaşayan ülkemizdeki depreme karşı dayanıksız bina stokunu iyileştirme noktasında yetersiz kalmıştır.

Türkiye’de kentsel dönüşümle ilgili ilk doğrudan yasal çalışma 2004 tarihinde hazırlanan “Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu”dur. Ankara’nın karayolundan Kuzey girişini kapsayan kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde, o bölgedeki gecekondu yapılaşmasını ortadan kaldırarak, bölgenin fiziksel durumunun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ve bu yolla kentsel yaşam düzeyini yükseltmek hedeflenmiştir. (Öngören ve Çolak, 2013)

Kentsel dönüşüm konusunda ülke genelinde toplu uygulama yapılabilmesi için, 1999 Büyük Marmara depreminden sonra yapılan çalışmalar sonucunda 2005 yılında Belediye Kanunu’nun 73. Maddesinde yapılan değişiklikle yurt çapında uygulanabilcek kentsel dönüşümün yasal altyapısı oluşturulmuştur. 2005 yılında kentsel dönüşüm konusunda bir diğer önemli kanun olan “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun” çıkarılarak, şehrin yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş, sit alanı olarak tescil edilen kent bölgelerinin kentin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek bu bölgelerde sağlam konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, kentin tarihi ve kültürel dokusunun yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması hedeflenmiştir. (Öngören ve Çolak, 2013)

2011 yılındaki Van Depremi sonrası ise daha radikal bir karar alınarak; 2012 yılında 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” yürürlüğe girmiş, Türkiye’nin riskli bölgelerinin ve binalarının afet riskine karşı hazırlanması için bütünsel bir çalışma ortaya çıkarılmıştır. Bu kanun ile başta deprem olmak üzere doğal afetler sebebiyle meydana gelebilecek can ve mal kayıplarının önlenmesi; mülkiyet haklarına saygılı, sağlıklı ve düzenli yerleşme, daha az maliyet ile en fazla sosyal faydanın temin edilmesi, kaynakların plânlı ve verimli kullanılması hedeflenmiştir. Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir (Öngören ve Çolak, 2013). Dolayısı ile bu kanunun ortaya çıkma amacı afet odaklı olup beraberinde ulusal bir kentsel dönüşüm hamlesi getirmiştir.

6306  sayılı Kanun “riskli yapı” ve “riskli alan” tanımlarını getirmiştir. Yasaya göre riskli alan tanımı “zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alan” şeklinde olup, riskli yapı tanımı ise “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” şeklindedir. Kanunla, afet alanlarında yer alan yapılar ile depreme karşı riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmak suretiyle depreme dayanıklı yapılar haline dönüştürülmesi öncelikli olup, kanun söz konusu alanların modern kent yaşamı gerekliliklerine uygun düzenli, sağlıklı, estetik yaşam alanlarına dönüştürülmesi için fırsat sunmaktadır.

Yukarıda değinilen yasalara ilaveten Türkiye’de kentsel dönüşümle doğrudan ve dolaylı ilgili diğer mevzuat aşağıdaki şekildedir:

• İmar Kanunu
• Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un Uygulama Yönetmeliği
• Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği
• Otopark Yönetmeliği
• Sığınak Yönetmeliği
• Yangın Yönetmeliği
• Enerji Verimliliği Kanunu
• Binalarda Enerji Verimliliği Yönetmeliği
• Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği

Kentsel dönüşümle; güvenli ve  afet riskine karşı dayanıklı yaşam olanlarının oluşturulabilmesi, düzenli ve sağlıklı kentleşmenin sağlanabilmesi ve uygulamaların ülke genelinde kalıcı çözümler üretecek şekilde gerçekleşebilmesi için yukarıda anlatılan tüm yasal altyapının bütüncül ve kapsayıcı olarak kentsel dönüşüme entegre edilmesi gerekmektedir. Bu şekilde daha güçlü bir yasal altyapı ile ulusal kentsel dönüşüm hamlesinin başarıyla hayata geçirilebileceği muhakkaktır.

 

Kaynaklar

 

Ataöv, A. ve Osmay, S. (2007), “Türkiye’de kentsel dönüşüme yöntemsel bir yaklaşım

 

Öngören, G. ve Çolak, İ.N. (2013), Kentsel Dönüşüm Hukuku Kentsel Dönüşüm Rehberi, Öngören Hukuk Yayınları, Istanbul.

 

Öngören, G., Bayraktaroğlu, E. ve Çamlıbel, E. (2015), “Kentsel dönüşümün finansmanı”, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı için hazırlanmış rapor.

 

Tekeli, İ. (2012), Türkiye’de Yaşamda ve Yazında Konutun Öyküsü,  Tarih Vakfı Yurt Yayınları, İstanbul.