Yazılar

Türkiye Gayrimenkul Sektöründe Neler Oluyor?

/in /tarafından

İstanbul Fulya Turkuaz Rotary toplantısında, “Türkiye gayrimenkul sektöründe neler oluyor?” konulu konuşma gündeminde davet edildim. Gayrimenkul sektöründe, konut talebini oluşturan etmenler, ticari gayrimenkullerin geleceği, kentsel dönüşüm ve yeni finansal enstrümanlar ışığında gayrimenkul sektöründe yaşanan gelişmeleri konuştuk. Bu çerçevede, Türkiye konut sektöründe büyük bir çoğunluğu oluşturan  sosyal güvenlik amaçlı konut alımlarının, yeni finansal enstrümanlara (GYF, GYO vb) kaymasının kritik olduğu, bunun sektörde yaşanan sermaye eksikliğine, kurumsallaşmaya, profesyonelleşmeye olumlu katkısını vurgulamış olduk.

Kentsel Dönüşümün Boyutları: İş ve Finansman Modelleri

/in /tarafından

Gayrimenkul Türkiye Dergisinde yayınlanan Kentsel Dönüşüm Yazısı dizimin 3. yazısını aşağıda okuyabilirsiniz.  

Kentsel dönüşüm yazı dizimizin geçen sayıdaki konusu kentsel dönüşümün şehircilik ve planlama ilkeleri boyutu olmuştu. Bu çerçevede parsel ya da ada bazında dönüşüm yerine bölge bazında yapılacak bütüncül dönüşüm uygulamaları ile kentsel, mekansal, altyapısal, çevre ve enerji verimliliği, sosyal yaşam gibi açılardan da kaliteli ve sağlıklı yaşam alanları elde edebilme fırsatını vurgulamıştık. Bu sayıda ise kentsel dönüşümü planlama yaklaşımları ve şehircilik ilkeleri haricinde,Türkiye’de kentsel dönüşümde uygulana gelen iş ve finansman modelleri ile irdeliyoruz.

 

Kat Karşılığı Modeli

Türkiye’de sermaye eksikliği nedeniyle geleneksel olarak uygulanan kentsel dönüşüm modellerinden biri kat kat karşılığı modeli olup  bu modelde çoğu kez Bakanlık’ın riskli alan ilan etmesinin ardından, ilgili İdarenin plan yapım süreci gerçekleşmektedir. Ancak her zaman bakanlığın, alanı riskli alan ilan etmesi gerekli değildir. Belediye çeşitli gerekçelerle planlarda revizyon yapabilir. Planlama çalışmaları sonucunda, artan emsal kullanımına bağlı olarak, kentin gelişen/ gelişmiş lokasyonunda yer alan arsalar için değer artışı ile serbest piyasa koşullarında Yatırımcı/Müteahhit firmalar da kat karşılığı bazında hak sahipleri ile anlaşma sağlamaktadır. Bağdat Caddesi bölgesindeki kentsel dönüşüm projeleri (riskli yapı tespiti ve kat karşılığı sözleşmeler) ile Fikirtepe projeleri gibi imar artışı ile gerçekleşmiş kentsel dönüşüm projeleri bu modele örnek olarak gösterilebilir. Modelin sunduğu fırsatlar onaylanmış planlar üzerinden anlaşmaya imkan tanıması ve bu sayede daha kısa sürede tamamlanma şansı olmasıdır. Zorluklar ve riskler ise değer ya da yoğunluk artışının mümkün olduğu alanlarda uygulanabilir olması, küçük adalar bazında uygulama yapılabilir olması ve Yatırımcı firmaların binlerce hak sahibi ile tek tek anlaşma süreci zorluğu şeklindedir.

 

Yap-Ver-Sat Modeli

Türkiye’de kentsel dönüşümdeki bir diğer model “yap-ver-sat” şeklinde adlandırılabilecek model olup bu modelde Rezerv Alan ilanı buna bağlı plan yapımı ve Bakanlık onayı süreçleri ile birlikte İdare dönüşecek alanların bir kısmında müteahhit firma ile çalışarak, bir kısmında da doğrudan idare kurumları ile (TOKİ, Emlak Konut, Kiptaş, İlbank vb) vatandaşa yönelik projeler geliştirmektedir.  Riskli alanlardaki hak sahipleri, bu rezerv alanlarda inşa edilen hazır daireler ile kat karşılığı anlaşmakta, boşaltılan riskli alanda yeni bir proje geliştirilerek finansman sağlanmaktadır. Bağcılar, Bayrampaşa ve Esenler bölgelerindeki kentsel dönüşüm projeleri gibi riskli alan ve rezerv yapı alanı ilan edilmiş ve İdare eliyle gerçekleşmiş kentsel dönüşüm projeleri bu modele verilebilecek örneklerdir. Modelin sunduğu fırsatlar İdare güvencesi, inşaatı tamamlanmış hazır konutlarla anlaşmanın kolaylığı ve rezev alanlarda inşaatı tamamlanan konutlara hak sahiplerinin yerleşimi ile kira yardımı ihtiyacı doğurmamasıdır. Modeldeki zorluklar ve riskler ise; İdarenin geliştirici rolü üstlenmesi, her zaman riskli alanlara yakın konumlu rezerv alanı temini mümkün olamaması, kent merkezleri için uygulanabilir olmaması, sürekli bir rezerv alanı ihtiyacı olduğundan sürdürülebilir olmaması şeklindedir. Riskli alanlar henüz boşaltılmadan rezerv alanlara yapılacak konutların finansmanı da bir diğer konudur.

 

Kamu-Özel Sektör İşbirliği Modeli

Diğer bir kentsel dönüşüm modeli kamu özel sektör işbirliğine dayanmakta olup, bu modelde Bakanlığın riskli alan ilanından sonra, kentsel dönüşüm yapma ve uygulama yetkisi belediyeye devredilir. Belediye kentsel dönüşüm hizmetini gerçekleştirmek üzere, bir iktisadi teşebbüs kurar. Belediyenin İktisadi teşebbüsü geliştirici firmalara müşavirlik hizmeti sunarak ve eş zamanlı olarak hak sahipleri ile anlaşmaları yürüterek planlamayı ve süreci yönetir. Eş zamanlı olarak, Belediyenin planları hazırlamasının ardından Bakanlığın onayı ile uygulamaya geçilmektedir. Gaziosmanpaşa ve Adana Çukurova Belediye Evleri Mahallesi (iktisadi teşebbüs yerine özel müşavir firma) kentsel dönüşüm projeleri bu modele gösterilebilecek örneklerdendir. Bu modelin sunduğu fırsatlar; kamunun dengelici rolü ile denge ve güven ortamı, kamunun hak sahipleri anlaşmalarındaki varlığı ile uzlaşı kolaylığı ve daha büyük alanlarda (daha çok hak sahibi ile) uygulama imkânı, anlaşmalarla eş zamanlı olarak kentsel dönüşüm master planlarının oluşturulması şeklindedir. Kamunun anlaşmalardaki varlığı tüm paydaşların beklentilerini ve kamu yararını göz önünde tutularak planlama yapılması fırsatını doğurmaktadır. Uzlaşma sürecinde yaşanan zorluklar, yoğunluk, donatı, yeşil ve açık alanların azlığı, politik ve değere yönelik spekülasyonlar, bürokratik zorluklar, zamanlama, sosyal planlama zorluğu, mülkiyet ve hak sahipliliği sorunları, fiziki yapılaşma zorlukları bu modelde karşılaşılabilecek zorluk ve riskler olarak sıralanabilir.

 

Şirket Modeli

Kentsel dönüşüm modellerinden bir başkası şirket modeli olup bu modelde Belediye’nin plan yapımından sonra Belediye, Yatırımcı/Girişimci firma ve arsa sahipleri ile şirket oluşturulur. Oluşturulan şirket süreci yönetir. Proje kapsamında kamulaştırma yerine imar hakkı azaltımı yapılarak yaratılan değer arsa sahipleri arasında arsa payları oranında paylaştırılır. Belediye, geliştirici ve arsa sahiplerinin birlikte şirket/kooperatif kurarak oluşturdukları ortaklık yapısına sahip kentsel dönüşüm projeleri (Portakal Vadisi, Dikmen Vadisi, GEÇAK, Zafertepe vb.) bu modele verilebilecek örneklerdir. Bu modelin sunduğu fırsatlar; güven ve uzlaşı ortamı, değer arttırımı, arsa sahiplerinin sürecin bizzat içinde olması şeklindedir. Karşılaşılabilecek zorluk ve riskler ise; Şirketin Geliştirici rolü üstlenmesi, daha büyük alanlarda uygulama zorluğu, anlaşmazlıkların süreci uzatması, kamunun yönetimde dengeleyici rol oynayaması, daha çok yatırımcı ile sürecin tıkanması şeklinde sıralanabilir.

 

İhale Modeli

Kentsel dönüşüm modeli olarak karşımıza çıkabilecek bir diğer model ise ihaleye dayanmakta olup bu modelde Bakanlar Kurulu’nun Yenileme Alanı İlanı kararından sonra Belediye yenileme alanı için ihale açar. İhaleyi kazanan Geliştirici firma hak sahiplerinin payını verdikten sonra kalan kısmı kendi adına değerlendirir. 5366 sayılı “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanun” kapsamında ve yerel belediyenin ihale açarak geliştirici ile anlaşması yoluyla gerçekleşen kentsel dönüşüm projeleri (Fener Balat Yenileme Projesi, Tarlabaşı vb.) bu modele verilebilecek örneklerdir. Bu modelin sunduğu fırsatlar; İdare güvencesi ve kent merkezleri için uygulanabilir oluşudur. Zorluklar ve riskler ise; modelin sadece değer ya da yoğunluk artışının mümkün olduğu anlanlarda uygulanabilir olması, daha büyük alanlarda uygulamaya elverişli olmaması, yatırımcı firmaların hak sahipleri anlaşma süreci zorluğu ve bu durumun süreci uzatması,  vatandaşların mağdur edilmesi, adil olmayan uygulamalar sonucu davaların açılması, olumsuz kamuoyu algısı şeklinde sıralanabilir.

 

Kentsel dönüşüm projelerinin tümünde uygulanabilecek tek bir modelden bahsetmek mümkün değildir. Zira kentsel dönüşümde uygulanabilecek modeller; dönüşüm ihtiyacı duyulan alan ya da yapıların niteliklerine, konumuna, dönüşüm alanın yapı yoğunluğuna, alt yapı ve sosyal donatı alanlarının varlığına, dönüşüm ihtiyacının aciliyetine, sosyal yapıya, finansman metodlarına, paydaşlara, kentsel dönüşüm hamlesini kimin başlatacağına ve bunun gibi pek çok etmene bağlıdır. Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları, sermaye eksikliği nedeniyle mevcutta daha çok finansman modellerine bağlı olarak şekillenmektedir. Türkiye’de en yaygın uygulama modeli kat karşılığı modeli olup, sıklıkla başvurulan diğer geleneksel modeller ise hasılat paylaşımı, ön satış, yap – sat vb.dir. Bununla birlikte; Emeklilik Fonları, Bireysel Emeklilik Sistemi (BES), Gayrimenkul Sertifikaları, Sukuk, Altyapı GYOları, Gayrimenkul Yatırım Fonları, Alternatif Fonlar, Proje Bonoları gibi alternatif finansal araçlara, bunların çeşitlendirilmesine ve teşviklere ihtiyaç vardır. İmar artışı ve imar hakları transferi gibi teşvikler ile hak sahipleri ve yatırımcılar için birtakım teşviklerin (konut yapım kredisi, faiz destekleri kira yardımı, vergi resim ve harçlardan muafiyet) geliştirilmesi gibi alternatifler hayata geçirilmelidir. Tüm bunlara ek olarak kamu finansmanı ile özellikle yoğun alanlarda kat karşılığı oranını destekleyecek şekilde alt yapı ve donatı yatırımlarının kamu tarafından üstlenilmesi kentsel dönüşüm projelerinin uygulamaya geçebilmesi noktasında ciddi katkı sağlayacaktır.

 

Kentsel Dönüşümün Boyutları: Şehircilik ve Planlama

/in /tarafından

2016 yılında GMTR Türkiye dergisinde yayınlanan Kentsel Dönüşümün Boyutları Yazı dizisinin ikincisi Şehircilik ve Planlama yazısını aşağıda okuyabilirsiniz..

Geçen sayımızda başladığımız kentsel dönüşüm yazı dizimizin ilk konusu kentsel dönüşüm hamlesinin çıkış noktası ve bu çerçevede ortaya konan yasal altyapı olmuştu. Bu çerçevede tüm yasal altyapının bütüncül ve kapsayıcı olarak kentsel dönüşüme entegre edilmesi gerektiğini ve daha güçlü bir yasal altyapı ile ulusal kentsel dönüşüm hamlesinin başarıya ulaşabileceğini vurgulamıştık. Bu sayıda ise yazı dizimize kentsel dönüşümü şehircilik ve planlama ilkeleri boyutuyla ele alarak devam ediyoruz.

 

Bilindiği üzere; 16 Mayıs 2012 tarihli ve 6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”un amacı “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek”tir. Kanunla esasen afet alanları gibi riskli alanlarda yer alan yapılar ile depreme karşı riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmak suretiyle afete dayanıklı yapılar haline dönüştürülmesi öncelikli olmakla birlikte, kanun söz konusu alanların yoksun olduğu modern kent yaşamı gerekliliklerine uygun sağlıklı ve planlı yaşam alanlarına dönüştürülmesi için fırsat sunmaktadır.

 

Geleneksel imar planlama yaklaşımında yer alan parsel bazında yapılaşma kent dokusunu ve kentsel altyapıyı belirgin bir şekilde bozmuştur. Bunun sonucunda kentlerimiz kimlikleri ile kültürel değerlerini de hızla kaybetmiştir. Kentsel dönüşüm ve yenileme alanlarında yenilikçi kent planlama anlayışıyla bütüncül ve sürdürülebilir planlamanın benimsenmesi önemlidir. Sürdürülebilir planlama yaklaşımı çerçevesinde ekonomik, ekolojik ve sosyal planlamanın ilkeleri ile bölge, mahalle, semt hatta ilçe ölçeğinde stratejik planlama yaklaşımı ile ele alınmalı, kentsel dönüşüm hareketi parsel ölçeğinden kent ölçeğine hayat kalitesini yükseltmeyi hedeflemelidir.

 

Parsel ya da ada bazında tekil bina dönüşümleri riskli yapıların ya da riskli alanlardaki yapıların deprem riski taşımayan sağlam yapılar haline dönüştürülmesine imkan tanısa bile diğer kentsel, mekansal, altyapısal, çevre ve enerji verimliliği, sosyal yaşam ve hayat kalitesi açılarından problemlerin devam etmesine neden olmaktadır. Parsel ya da ada bazında riskli yapıların dönüştürülmesi bahsedilen hususlar açısından yeterli bölgeler için daha uygulanabilir bir çözümdür.

 

Ancak tekil parsel ya da ada dönüşümleri problemli kent merkezlerinde yetersiz çözüm sunmakla birlikte mekansal, donatısal, yeşil alan, altyapı, ulaşım vb. problemlerin devamına neden olmaktadır. Dolayısıyla bu tür alanlarda sürdürülebilir ve kalıcı kentsel dönüşüme imkan tanıyamamaktadır.  Parsel ya da ada bazında dönüşüm yerine bölge bazında yapılacak dönüşüm uygulamaları ile gelecekte tekrar tekrar kentsel dönüşüm yapma ihtiyacı doğmayacak olup hayat kalitesini yükselten alanlar oluşturulabilecektir.

 

Kentlerimizde oluşmuş kaçak ve aşırı yoğun yapılaşmanın, gecekondu alanlarının, sağlıksız ve depreme dayanıksız yapı stokunun sürdürülebilir ve düzenli olarak yenilenebilmesi için bütüncül bir kentsel dönüşüm anlayışına ihtiyaç duyulmaktadır. Bölgenin ihtiyaçlarını karşılayacak kentsel sosyal ve teknik altyapı, ulaşım şeması, sosyal donatı alanları ile konut ve çalışma alanlarının genel olarak ele alınması ile daha sağlıklı yerleşimlerin oluşturulabilmesi için bütüncül uygulamalara ihtiyaç duyulmaktadır.

 

Kentsel dönüşüm uygulamalarının bölge bazında yapılması ile yapı adası veya parsel ölçeğinde yapılması kentlerdeki parselasyon düzeni, bütüncül planlama yaklaşımları ve fonksiyonların dengeli dağıtılması, ulaşım şeması, dengeli yoğunluk kullanımı, sosyal ve kentsel yaşam kalitesi, enerji verimliliği ve çevresel etkiler ile dönüşümde eşitliğin sağlanması açılarından etkilere sahiptir.

  1. Parselasyon Düzeni açısından,

Bölge bazında yapılacak uygulamalar ile mevcut durumda yetersiz olan kentsel sosyal donatı alanları, açık ve yeşil alanlar ile ulaşım ilişkilerini yeniden düzenleyecek parselasyon düzeninin oluşturulması sağlanacaktır. Zira yeniden yapılan parselasyon düzenlemeleri ile daha sağlıklı kentsel sosyal donatı alanları, açık ve yeşil alan sistemi ve ulaşım sistemi kurgulamak mümkün olabilmektedir. Ada ve parsel bazında yapılacak uygulamalarda mevcut ada sınırının korunması zorunluluğu bulunduğundan, bu uygulama kentsel tasarım ve mekânsal kullanımın yeniden ele alınmasına olanak vermemektedir. Bu nedenle bölge ölçeğinde yapılan kentsel dönüşüm çalışmaları fırsat sunmaktadır.

  1. Bütüncül Planlama Yaklaşımları ve Fonksiyonların Dengeli Dağıtılması açısından,

Bütüncül planlama anlayışıyla yapılacak kentsel dönüşüm çalışmaları ile bir bölgedeki tüm fonksiyonlar yeniden ele alınarak konut alanları, çalışma alanları, donatı alanları, yeşil alanlar ve ulaşım sistemi kurgulanabilmektedir. Böylece bölgeler arasında entegrasyon sağlanabilmekte, mahalle, semt ve ilçe ölçeğinde bütüncül planlama yaklaşımı ile açık ve yeşil alanlar, kamu arazileri, sosyal donatılar ve ulaşım entegrasyonunun sağlanabilmesi mümkün olabilmektedir. Fonksiyon alanlarının yeniden tanımlanması ve dengeli dağıtılması ile kentsel fonksiyon alanlarının ve donatı alanlarının birbiriyle ilişkisinin düzenlenmesi, ulaşım ile açık ve yeşil alanların yeniden düzenlenmesi mümkün olacaktır.

  1. Ulaşım Şeması açısından,

Geleneksel kentler organik olarak oluştuğu için düzenli ulaşım sistemi, ulaşım kademelenmesi ve farklı ulaşım sistemlerinin (yaya, taşıt, toplu taşıma vs.) entegrasyonu bulunmamaktadır. Yapılacak bütüncül kentsel dönüşüm uygulamaları ile ulaşım sistemlerinin bölgesel ölçekte yeniden düzenlenmesi ve daha sağlıklı hale getirilmesi mümkün olabilmektedir.

  1. Dengeli Yoğunluk Kullanımı açısından,

Kentlerimizde bulunan gecekondu alanları ile sağlıksız ve depreme dayanıksız yapılaşma alanlarında çoğu kez yeterli açık ve yeşil alanlar bulunmadığından yoğunluk dağılımı dengeli değildir. Bölge ölçeğinde yapılacak kentsel dönüşüm uygulamaları,  organik bir şekilde gelişen kentlerde yoğunluğun düzenli dağıtılması ve yeterli açık ve yeşil alanların sağlanması açısından fırsat sunmaktadır.

  1. Sosyal ve Kentsel Yaşam Kalitesi açısından,

Yaşam kalitesi; ekonomik, sosyal, çevresel ve kültürel  faktörlerin yanı sıra kentlerin fiziki koşullarına ve mekansal  karakteristiklerine bağlıdır. Kentlerin yerleşim düzeni ve estetiği, toprak kullanma biçimleri, nüfus ve yapı yoğunlukları, ulaşım, temel mal, hizmet ve kamu hizmetlerine erişim kolaylığı ile halka açık tesisler yerleşmelerin yaşanabilirliğini hayati biçimde etkileyen unsurlardır. Bölgesel ölçekte yapılacak kentsel dönüşüm çalışmaları ile sosyalleşme alanlarından yoksun olan kentlerde düzenli ve yeterli yeşil alanların artırılması, altyapı, kentsel çalışma ve sosyal donatı alanlarının yeniden düzenlenmesi ile mahalle ve komşuluk birimleri yeniden tanımlanarak yaşam kalitesinin artırılması sağlanabilecektir.

  1. Enerji Verimliliği ve Çevresel açıdan,

Kentlerimizde mevcut yerleşmeler enerji verimliliğinden yoksun ve çevreye etkileri bakımından olumsuz bir durumdadır. Bölgesel ölçekte yapılacak kentsel dönüşüm çalışmaları ile enerji verimli ve çevre dostu yeşil mahalleler ve yeşil kentler elde etmek mümkün olacaktır. Ada bazında yapılacak dönüşüm uygulamalarında tekil binalarda enerji verimliliği ve çevresel etki azaltımı hedeflerine ulaşabilmek mümkün olmakla birlikte büyük ölçekli enerji verimliliği, su verimliliği ve çevresel etki azaltımı ancak farklı bina türlerini, kentsel donatı alanlarını, kentsel ulaşım ve altyapıyı vb. kapsayan yerleşke bazında alınacak bütüncül yaklaşımlarla elde edilebilir.

  1. Dönüşümde Eşitliğin Sağlanması açısından,

Ülkemizde kent merkezlerinde, değerli arazilerde, yol üstünde, ticari akslarda, manzaraya hakim yerlerde vb. alanlardaki ada ve parsellerin dönüşümü daha hızlı olurken; konumu erişim, fonksiyon ve coğrafi açıdan görece elverişsiz olan ada ve parsellerin dönüşümü ise zaman almaktadır. Bölgesel ölçekte yapılan kentsel dönüşüm uygulamalarında parsellerin bütünleştirilerek yenilenmesi söz konusu olduğundan tüm parsellerin kentsel dönüşümde öncelik açısından eşit konuma gelmesi sağlanabilmektedir.

 

Ülkemizdeki mevcut yapı stoğunun depreme karşı riskli olması ile birlikte mekansal, donatısal, yeşil alan, altyapı, ulaşım vb. açılardan da yetersiz ve sağlıksız olduğu hepimizin bildiği bir gerçektir.  Bununla birlikte kentsel dönüşümde; parsel bazında dönüşümler riskli yapıların deprem riski taşımayan sağlam yapılar haline dönüştürülmesine imkan sağlasa bile diğer kentsel, mekansal, altyapısal, çevre ve enerji verimliliği, sosyal yaşam ve hayat kalitesi gibi açılardan mevcut problemleri çoğu kez ortadan kaldıramamaktadır. Parsel ya da ada bazında dönüşüm yerine bölge bazında yapılacak bütüncül dönüşüm uygulamaları ile ise gelecekte tekrar tekrar kentsel dönüşüm yapma ihtiyacını ortadan kaldırabilme ve dolayısıyla hayat kalitesini yükselten sağlıklı yaşam alanları oluşturabilme imkanımız bulunmaktadır. Bu durum uzun soluklu kentsel dönüşüm hamlesinin henüz başında olan ülkemiz için kuşkusuz çok kıymetli bir fırsattır.