Gayrimenkul Türkiye Dergisinde yayınlanan Kentsel Dönüşüm Yazısı dizimin 3. yazısını aşağıda okuyabilirsiniz.  

Kentsel dönüşüm yazı dizimizin geçen sayıdaki konusu kentsel dönüşümün şehircilik ve planlama ilkeleri boyutu olmuştu. Bu çerçevede parsel ya da ada bazında dönüşüm yerine bölge bazında yapılacak bütüncül dönüşüm uygulamaları ile kentsel, mekansal, altyapısal, çevre ve enerji verimliliği, sosyal yaşam gibi açılardan da kaliteli ve sağlıklı yaşam alanları elde edebilme fırsatını vurgulamıştık. Bu sayıda ise kentsel dönüşümü planlama yaklaşımları ve şehircilik ilkeleri haricinde,Türkiye’de kentsel dönüşümde uygulana gelen iş ve finansman modelleri ile irdeliyoruz.

Kat Karşılığı Modeli

Türkiye’de sermaye eksikliği nedeniyle geleneksel olarak uygulanan kentsel dönüşüm modellerinden biri kat kat karşılığı modeli olup  bu modelde çoğu kez Bakanlık’ın riskli alan ilan etmesinin ardından, ilgili İdarenin plan yapım süreci gerçekleşmektedir. Ancak her zaman bakanlığın, alanı riskli alan ilan etmesi gerekli değildir. Belediye çeşitli gerekçelerle planlarda revizyon yapabilir. Planlama çalışmaları sonucunda, artan emsal kullanımına bağlı olarak, kentin gelişen/ gelişmiş lokasyonunda yer alan arsalar için değer artışı ile serbest piyasa koşullarında Yatırımcı/Müteahhit firmalar da kat karşılığı bazında hak sahipleri ile anlaşma sağlamaktadır. Bağdat Caddesi bölgesindeki kentsel dönüşüm projeleri (riskli yapı tespiti ve kat karşılığı sözleşmeler) ile Fikirtepe projeleri gibi imar artışı ile gerçekleşmiş kentsel dönüşüm projeleri bu modele örnek olarak gösterilebilir. Modelin sunduğu fırsatlar onaylanmış planlar üzerinden anlaşmaya imkan tanıması ve bu sayede daha kısa sürede tamamlanma şansı olmasıdır. Zorluklar ve riskler ise değer ya da yoğunluk artışının mümkün olduğu alanlarda uygulanabilir olması, küçük adalar bazında uygulama yapılabilir olması ve Yatırımcı firmaların binlerce hak sahibi ile tek tek anlaşma süreci zorluğu şeklindedir.

Yap-Ver-Sat Modeli

Türkiye’de kentsel dönüşümdeki bir diğer model “yap-ver-sat” şeklinde adlandırılabilecek model olup bu modelde Rezerv Alan ilanı buna bağlı plan yapımı ve Bakanlık onayı süreçleri ile birlikte İdare dönüşecek alanların bir kısmında müteahhit firma ile çalışarak, bir kısmında da doğrudan idare kurumları ile (TOKİ, Emlak Konut, Kiptaş, İlbank vb) vatandaşa yönelik projeler geliştirmektedir.  Riskli alanlardaki hak sahipleri, bu rezerv alanlarda inşa edilen hazır daireler ile kat karşılığı anlaşmakta, boşaltılan riskli alanda yeni bir proje geliştirilerek finansman sağlanmaktadır. Bağcılar, Bayrampaşa ve Esenler bölgelerindeki kentsel dönüşüm projeleri gibi riskli alan ve rezerv yapı alanı ilan edilmiş ve İdare eliyle gerçekleşmiş kentsel dönüşüm projeleri bu modele verilebilecek örneklerdir. Modelin sunduğu fırsatlar İdare güvencesi, inşaatı tamamlanmış hazır konutlarla anlaşmanın kolaylığı ve rezev alanlarda inşaatı tamamlanan konutlara hak sahiplerinin yerleşimi ile kira yardımı ihtiyacı doğurmamasıdır. Modeldeki zorluklar ve riskler ise; İdarenin geliştirici rolü üstlenmesi, her zaman riskli alanlara yakın konumlu rezerv alanı temini mümkün olamaması, kent merkezleri için uygulanabilir olmaması, sürekli bir rezerv alanı ihtiyacı olduğundan sürdürülebilir olmaması şeklindedir. Riskli alanlar henüz boşaltılmadan rezerv alanlara yapılacak konutların finansmanı da bir diğer konudur.

Kamu-Özel Sektör İşbirliği Modeli

Diğer bir kentsel dönüşüm modeli kamu özel sektör işbirliğine dayanmakta olup, bu modelde Bakanlığın riskli alan ilanından sonra, kentsel dönüşüm yapma ve uygulama yetkisi belediyeye devredilir. Belediye kentsel dönüşüm hizmetini gerçekleştirmek üzere, bir iktisadi teşebbüs kurar. Belediyenin İktisadi teşebbüsü geliştirici firmalara müşavirlik hizmeti sunarak ve eş zamanlı olarak hak sahipleri ile anlaşmaları yürüterek planlamayı ve süreci yönetir. Eş zamanlı olarak, Belediyenin planları hazırlamasının ardından Bakanlığın onayı ile uygulamaya geçilmektedir. Gaziosmanpaşa ve Adana Çukurova Belediye Evleri Mahallesi (iktisadi teşebbüs yerine özel müşavir firma) kentsel dönüşüm projeleri bu modele gösterilebilecek örneklerdendir. Bu modelin sunduğu fırsatlar; kamunun dengelici rolü ile denge ve güven ortamı, kamunun hak sahipleri anlaşmalarındaki varlığı ile uzlaşı kolaylığı ve daha büyük alanlarda (daha çok hak sahibi ile) uygulama imkânı, anlaşmalarla eş zamanlı olarak kentsel dönüşüm master planlarının oluşturulması şeklindedir. Kamunun anlaşmalardaki varlığı tüm paydaşların beklentilerini ve kamu yararını göz önünde tutularak planlama yapılması fırsatını doğurmaktadır. Uzlaşma sürecinde yaşanan zorluklar, yoğunluk, donatı, yeşil ve açık alanların azlığı, politik ve değere yönelik spekülasyonlar, bürokratik zorluklar, zamanlama, sosyal planlama zorluğu, mülkiyet ve hak sahipliliği sorunları, fiziki yapılaşma zorlukları bu modelde karşılaşılabilecek zorluk ve riskler olarak sıralanabilir.

Şirket Modeli

Kentsel dönüşüm modellerinden bir başkası şirket modeli olup bu modelde Belediye’nin plan yapımından sonra Belediye, Yatırımcı/Girişimci firma ve arsa sahipleri ile şirket oluşturulur. Oluşturulan şirket süreci yönetir. Proje kapsamında kamulaştırma yerine imar hakkı azaltımı yapılarak yaratılan değer arsa sahipleri arasında arsa payları oranında paylaştırılır. Belediye, geliştirici ve arsa sahiplerinin birlikte şirket/kooperatif kurarak oluşturdukları ortaklık yapısına sahip kentsel dönüşüm projeleri (Portakal Vadisi, Dikmen Vadisi, GEÇAK, Zafertepe vb.) bu modele verilebilecek örneklerdir. Bu modelin sunduğu fırsatlar; güven ve uzlaşı ortamı, değer arttırımı, arsa sahiplerinin sürecin bizzat içinde olması şeklindedir. Karşılaşılabilecek zorluk ve riskler ise; Şirketin Geliştirici rolü üstlenmesi, daha büyük alanlarda uygulama zorluğu, anlaşmazlıkların süreci uzatması, kamunun yönetimde dengeleyici rol oynayaması, daha çok yatırımcı ile sürecin tıkanması şeklinde sıralanabilir.

İhale Modeli

Kentsel dönüşüm modeli olarak karşımıza çıkabilecek bir diğer model ise ihaleye dayanmakta olup bu modelde Bakanlar Kurulu’nun Yenileme Alanı İlanı kararından sonra Belediye yenileme alanı için ihale açar. İhaleyi kazanan Geliştirici firma hak sahiplerinin payını verdikten sonra kalan kısmı kendi adına değerlendirir. 5366 sayılı “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanun” kapsamında ve yerel belediyenin ihale açarak geliştirici ile anlaşması yoluyla gerçekleşen kentsel dönüşüm projeleri (Fener Balat Yenileme Projesi, Tarlabaşı vb.) bu modele verilebilecek örneklerdir. Bu modelin sunduğu fırsatlar; İdare güvencesi ve kent merkezleri için uygulanabilir oluşudur. Zorluklar ve riskler ise; modelin sadece değer ya da yoğunluk artışının mümkün olduğu anlanlarda uygulanabilir olması, daha büyük alanlarda uygulamaya elverişli olmaması, yatırımcı firmaların hak sahipleri anlaşma süreci zorluğu ve bu durumun süreci uzatması,  vatandaşların mağdur edilmesi, adil olmayan uygulamalar sonucu davaların açılması, olumsuz kamuoyu algısı şeklinde sıralanabilir.

Kentsel dönüşüm projelerinin tümünde uygulanabilecek tek bir modelden bahsetmek mümkün değildir. Zira kentsel dönüşümde uygulanabilecek modeller; dönüşüm ihtiyacı duyulan alan ya da yapıların niteliklerine, konumuna, dönüşüm alanın yapı yoğunluğuna, alt yapı ve sosyal donatı alanlarının varlığına, dönüşüm ihtiyacının aciliyetine, sosyal yapıya, finansman metodlarına, paydaşlara, kentsel dönüşüm hamlesini kimin başlatacağına ve bunun gibi pek çok etmene bağlıdır. Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları, sermaye eksikliği nedeniyle mevcutta daha çok finansman modellerine bağlı olarak şekillenmektedir. Türkiye’de en yaygın uygulama modeli kat karşılığı modeli olup, sıklıkla başvurulan diğer geleneksel modeller ise hasılat paylaşımı, ön satış, yap – sat vb.dir. Bununla birlikte; Emeklilik Fonları, Bireysel Emeklilik Sistemi (BES), Gayrimenkul Sertifikaları, Sukuk, Altyapı GYOları, Gayrimenkul Yatırım Fonları, Alternatif Fonlar, Proje Bonoları gibi alternatif finansal araçlara, bunların çeşitlendirilmesine ve teşviklere ihtiyaç vardır. İmar artışı ve imar hakları transferi gibi teşvikler ile hak sahipleri ve yatırımcılar için birtakım teşviklerin (konut yapım kredisi, faiz destekleri kira yardımı, vergi resim ve harçlardan muafiyet) geliştirilmesi gibi alternatifler hayata geçirilmelidir. Tüm bunlara ek olarak kamu finansmanı ile özellikle yoğun alanlarda kat karşılığı oranını destekleyecek şekilde alt yapı ve donatı yatırımlarının kamu tarafından üstlenilmesi kentsel dönüşüm projelerinin uygulamaya geçebilmesi noktasında ciddi katkı sağlayacaktır.